Среди казахстанцев немало тех, для кого квартира – не просто четыре стены, а маленький личный храм стабильности. Пока мир играет в стартапы и крипту, казахстанцы продолжают уповать на квадратные метры – твердые, осязаемые и желательно с видом на горы. Даже самые рациональные время от времени ловят себя на мысли: «Может, купить еще однокомнатную – на всякий случай?»
«В кризис элитная недвижимость только растет», – уверенно заявляет знакомый консультант, игнорируя цифры. Статистика показывает, что в 2008 и 2015 годах спрос на премиум-жилье падал быстрее массового, а цены в долларах до сих пор не восстановились. Но вера в бетон сильнее фактов.
Инвестиция или иллюзия
Казахстанская экономика живет в своем ритме – кризис, затишье, рост, а затем снова кризис. После каждого спада рынок жилья оживает, начинается новый виток роста. Это подпитывает веру в бетон: даже если цены «просели», через время все «отрастет». Справедливо, но лишь отчасти.
Недвижимость защищает от обесценивания национальной валюты. Особенно если купить квартиру до ценового ажиотажа и сдавать ее экспатам, аккуратно индексируя арендную плату. Но есть и другая сторона. В долларовом эквиваленте стоимость квартиры в лучшем случае стабильна, а иногда даже падает. Продать квартиру быстро, как акции, не получится. Средний срок экспозиции объекта на рынке – от двух до шести месяцев, а в элитном сегменте – дольше. В кризис жилье может превратиться в замороженный актив: продажа только с дисконтом. Арендная доходность в мегаполисах Казахстана в среднем 7–9% в тенге. А с коммерческой ипотекой – не более 2–4%. Добавим налоги, ремонты, замену техники, простой. Выходит, что инвестиция, даже с учетом роста цен на жилье на 12–15% за год, легко превращается в престижный, но малодоходный амулет.
Но для большинства казахстанцев альтернатив немного: депозит, золото. Фондовый рынок для многих кажется сложным, стартапы – рискованными. Квадратный метр – единственный понятный способ сохранить деньги.
С экономической точки зрения это не совсем инвестиции. Скорее пассив с потенциалом доходности. Но с психологической – да, инвестиция: в спокойствие и статус.
Как заставить стены работать
Стратегия многих владельцев квартир – купить и ждать. Но недвижимость не винтажное вино: от ожидания она редко становится дороже. Настоящая инвестиция требует интуиции, расчетов и активных действий: от выбора локации до подбора хоумстейджеров и управляющей команды. Ниже практические советы: на что смотреть при выборе инвестквартиры.
География доходности
Три магнита Казахстана – Алматы, Астана и Шымкент. Это города страны с положительным миграционным сальдо, реальные лидеры по турпотоку и спросу на жилье.
Астана сегодня – самый рациональный выбор для инвестора: невысокий порог входа, стабильный спрос со стороны релокантов и специалистов, реальная доходность до 13% в год (аренда плюс рост стоимости жилья и минус инфляция).
Алматы – рынок зрелый и предсказуемый. Здесь меньше рисков, но и реальная доходность скромнее – около 9%. Высокий порог входа компенсируется устойчивым спросом и минимальными простоями. Это вариант для тех, кто выбирает стабильность, а не острые ощущения.
Шымкент – город на подъеме: относительно дешевый вход, активное строительство, но доходность около 11% с приправой из рисков.
В перспективе заманчиво выглядят проекты в пригородах мегаполисов с громкими именами. Например, «город будущего» Alatau City, куда, по планам, из Алматы можно будет добраться на аэротакси, или круглогодичный суперкурорт Almaty Superski, который, по планам, ежегодно сможет принимать более 7 млн туристов. Звучит красиво. Но без решения вопросов экологии и транспортной доступности даже идеальные планы останутся лишь в мечтах девелоперов.
Город под лупой
После выбора города время разобраться с районом. Чтобы квартира действительно приносила доход, придется включить стратегическое мышление и тщательно изучить локацию ЖК. Заглянуть в генплан, оценить будущее районов: где появятся транспортные развязки, парки, спорткомплексы, торговые центры и поликлиники. Квартиры в ЖК с хорошими школами уходят первым делом – родители знают цену качественному образованию.
Если цель – сдавать жилье, то оптимально выбирать уже сложившийся район с хорошей транспортной доступностью и рядом с вузами. Новые микрорайоны могут выглядеть привлекательно на рендерах, но еще несколько лет будут обрастать инфраструктурой. И никаких гарантий, что на выезде из ЖК не появятся километровые пробки или соседнее предприятие не перебьет запах утреннего кофе в любимой кофейне.
Обещание и реальность
Выбор девелопера – ключ к тому, чтобы инвестиция не превратилась в головную боль. Лицензия и хорошая репутация обязательны: проверяйте списки недобросовестных застройщиков, публикуемые акиматами. Обратите внимание на качество строительства и соблюдение сроков в предыдущих проектах, а также на адекватность цен.
Перед покупкой стоит посмотреть уже завершенные объекты застройщика и поговорить с жильцами, чтобы понять, насколько проекты соответствуют рендерам, как дома ведут себя в эксплуатации. И помните: привлекательная цена и престижная локация еще не гарантируют успех инвестора.
К примеру, покупатели элитных малоэтажек Esentai City в одном из самых престижных районов Алматы, доверившись рендерам застройщика, столкнулись с тем, что обещания оказались «воздушными замками».
Комфорт vs престиж
Сразу оговоримся: жилье экономкласса – это не про инвестиции. Более 80% инвесторов выбирают квартиры класса комфорт: сравнительно недорогие, ликвидные и понятные. В первую очередь это однокомнатные квартиры площадью в 40 квадратов и евродвушки – любимый выбор релокантов и молодых семей, арендующих жилье. Самые ликвидные лоты имеют правильную форму (планировки без острых углов), расположены на средних этажах и в проектах, где не более шести квартир на этаже.
Около 15% инвесторов вкладываются в бизнес-класс. Элитные проекты выбирают единицы – меньше 5%. Те, кто осмелится вложиться в премиум и превратит квартиру в настоящую «конфетку», получают больший доход. Но любая ошибка здесь стоит дорого. Для таких лотов важны просторные залы, мастер-спальни с гардеробными и ванной, продуманная планировка, качественный ремонт и вид из окна, который продает сам себя.
Поймать момент
Стоимость проекта у девелоперов просчитана заранее: есть стартовая цена и шаг, с которым цена квартир будет расти по мере строительства ЖК. Лучшие лоты уходят мгновенно. Поймать «лакомую» квартиру можно в день старта продаж. На старте девелопер предлагает минимальные цены и акции, но очереди могут оказаться, как на премьеру нового гаджета.
Ваш главный козырь – полный комплект документов и стопроцентная сумма оплаты. В казахстанской реальности – хорошие лоты могут уйти и до официального старта. К тому же опытные девелоперы приберегают часть ликвидных квартир, чтобы оживить спрос позже. А рынок любит свои «сюрпризы»: пока дом строится, цены могут меняться не по плану девелопера. Стоимость взлетает из-за удорожания стройматериалов или корректируется, если спрос ослабевает. Так что даже если вы проспали утро старта продаж, шанс поймать хороший лот все еще есть. Особенно если подключить надежный источник инсайта.
Ремонт с умом
Первый инстинкт любого рантье – как можно скорее заселить арендаторов. Поэтому логично хотеть квартиру в чистовой отделке или даже с мебелью. Но реалии казахстанского рынка жестоки: лишь 6–8% строящегося жилья в мегаполисах получают чистовую отделку, а с меблировкой – почти ни одного. После резкого роста цен на стройматериалы в 2021–2022 годах большинство застройщиков просто отказались от чистовой отделки, чтобы не повышать цены. А там, где отделка есть, часто экономят на материалах – так что переделывать придется почти всегда.
Если вы планируете ремонт перед продажей или сдачей в аренду, делайте его «как для себя». Продуманный дизайн, качественные материалы и гармоничная планировка прибавят ценности вашей квартире.
А еще есть фишка уровня глянцевого журнала – хоумстейджинг (home staging). Это не про дорогие вложения, а про продуманную инсценировку: пара подушек на диване, коврик в тон, картина на стене – и квартира уже «продается глазами». Грамотный хоумстейджинг работает как магия: он может поднять цену продажи на 5%, а арендную ставку – на 15–30%, при этом период экспозиции сокращается в разы.
Кому доверить аренду
Сдача инвестквартиры в аренду повышает доходность. Но самостоятельное управление квартирой – это не «купи и отдыхай с коктейлем в руках». Это вечный марафон с неожиданными препятствиями: мелкий ремонт отнимает часы и недели, арендаторы скандалят с соседями, задерживают платежи, а потом оставляют ключи в почтовом ящике.
Альтернатива – профессиональная управляющая компания. Они подбирают арендаторов, собирают платежи, решают мелкие проблемы и ведут отчетность. Но рынок управляющих компаний в Казахстане пока слабо развит: компаний немного, а прозрачных кейсов еще меньше. Любая ошибка в выборе управляшки может дорого обойтись, поэтому доверие и проверка – ключ.
При выборе управляющей компании смотрите на три фактора: опыт работы на рынке аренды, реальные отзывы владельцев, прозрачность финансовых потоков. Не стесняйтесь задавать вопросы о комиссии, порядке отчетности и действиях при форс-мажоре.
Жилье как часть портфеля
Покупка жилья в Казахстане – не магический билет в мир легких денег. Это инвестиция для тех, кто реально понимает, зачем она нужна. Хотите обогнать инфляцию – да, работает. Мечтаете получать доход выше депозита – только с умом, в хорошей локации и с нервами из стали. А если цель – быстро разбогатеть, скажем прямо: чаще всего нет.
Но рынок взрослеет. Появляются агентства, которые подбирают квартиры с расчетом окупаемости, на горизонте маячат новые форматы – апартотели с профессиональным управлением, жилищные фонды, REIT-модели. А инвестиции в жилье начинают превращаться в понятный инструмент – при условии, что вы готовы включить голову и не надеяться на чудо.