Когда говорят «жилье – надежная инвестиция», чаще всего имеют в виду не стратегию, а набор эмоций и ритуалов. Показать друзьям, что «вложился в престижное жилье у моря», приклеить к бюджету ярлыки вроде «безопасность в кирпиче» и «надежная гавань», где можно осесть, если мир снова сойдет с ума.
На выставке зарубежной недвижимости в Алматы каждый год ажиотаж. Но риторика продавцов из года в год меняется. Три года назад зал был забит агентами из Турции – все обещали кратный рост стоимости, море и вечное беззаботное лето. Череда землетрясений и ослабление лиры быстро охладили инвестиционный пыл. Турков сменили коллеги из ОАЭ: «Цены растут на X%, теплый инвестиционный климат – инвестируйте в надежный динамичный рынок». Сейчас большинство с осторожностью говорят о замедлении роста. И лишь единицы признаются, что продать рядовую квартиру в ОАЭ и Турции не всегда просто.
И все-таки покупка квартиры продолжает оставаться одним из реальных способов сохранить накопления. Надо лишь принять, что не всякая недвижимость – инвестиция. Если вы «дешево» купили видовой пентхаус всего в 500 метрах от берега, а через год перед панорамными окнами вырос густой лес из высоток, ваши сбережения не «спасены» – они просто лежат в бетоне и смешиваются с сожалениями.
Кирпич против инфляции
Базовые критерии инвестиционной квартиры: ликвидность, качество объекта и доходность, подтвержденная финмоделью. В чем измерять ликвидность квартиры? Это срок, за который вы сможете продать квартиру без потери капитала. В крупных городах и «международных» локациях ликвидность выше: жилье рядом с метро, с нормальной парковкой и развитой инфраструктурой продать и сдать проще. Но только если вам не придется конкурировать еще с сотнями таких же инвесторов и самим застройщиком. Размер и класс тоже имеют значение: студия или однушка в центре будет продаваться быстрее, чем пятикомнатный пентхаус в депрессивной зоне – даже если у пентхауса потолок выше и вид на залив. Материал постройки, продуманные инженерные системы, наличие удобного паркинга, фасилити (уборка, консьерж, охрана) – все это про качество объекта. Качество напрямую влияет на цену: надежная инженерия и материалы снижают риск обесценивания – такие дома медленнее стареют.
Фасилити и порядок в общих зонах формируют ощущение статуса, стимулируя интерес к объекту. Теперь про доходность. Высокий спрос у арендаторов (студенты, экспаты) и удобства (мебель, кондиционер) обеспечивают более высокую заполняемость и предсказуемый cash flow. Но только если вы правильно посчитали затраты – учли налог на покупку, расходы на регистрацию сделки, комиссию агентства и текущие расходы в конкретной стране. Реальную доходность обеспечивает не красивый буклет, а Excel-таблица. И да, ваша финмодель должна успешно пройти стресс-тест – готовы ли вы к сценарию, что жилье будет простаивать три месяца или цены упадут на 15%?
Железобетонная турбулентность
Даже самые прочные стены не гарантируют стабильности. Рынок всегда найдет, как встряхнуть ваши инвестиции. Ниже – набор факторов, которые заставляют цены на жилье взлетать и падать.
«Ускорители» цен на жилье:
- дешевые деньги. Льготы, субсидии и низкие ставки превращают покупку жилья в национальный флешмоб, а цены взлетают ввысь. Недавний ажиотаж вокруг ЕНПФ и льготной ипотеки в Казахстане – наглядный пример;
- массовый приток богатых людей в локацию тоже способствует взлету ценника. Пример – бум экспатов и инвесторов в Дубае, который в 2022–2024 годах существенно подстегнул спрос;
- рост себестоимости строительства. Подорожание стройматериалов и работ приводит к увеличению цены предложения. Такой тренд казахстанцы наблюдают регулярно – при любом скачке доллара;
- макроэкономический рост и рост благосостояния населения – редкий, но мощный фактор.
А теперь обратная сторона медали:
- рост ипотечных ставок на рынке. Яркий пример – США в начале 1980-х, когда подскочившие ставки обрушили рынок жилья;
- перепроизводство. Когда застройщики массово возводят жилье, не глядя на спрос, рынок перенасыщается – и цены падают. Пример – Китай последних лет: гигант China Evergrande Group не смог справиться с кредитами на фоне снижения спроса и обвала цен;
- бедность и безработица. В ряде стран рост цен на жилье опережает рост зарплат местного населения. Это значит, что рынок начинает жить за счет инвесторов и внешних денег, а стенки пузыря становятся тоньше. Яркий пример – Турция с ее падением реальных цен (то есть цен с учетом инфляции);
- локация теряет ценность. Если город или район деградирует – цены падают вместе с числом жителей. Классический пример – Детройт, где в середине нулевых массовый отток населения обрушил рынок жилья;
- черные лебеди – от стихий до эпидемий. Тут тоже уместно вспомнить Турцию с чередой разрушительных землетрясений. Или COVID-19, который уронил спрос на краткосрочную аренду по всему миру почти до нуля.
Интересный феномен: одно и то же событие может одновременно поднимать и снижать цены. Пандемия COVID-19 в 2020 году сначала чуть не обрушила рынок, затем меры поддержки государства и изменение предпочтений покупателей (больше пространства, выезд за город) сделали некоторые сегменты более востребованными и даже дефицитными.
Инвестиции без иллюзий
Ниже – очевидные правила для инвесторов, которые большинство игнорируют. Считайте cash flow и сравнивайте варианты. Не покупайте «на слухах» и «на эмоциях». Инвестиции – это математика.
Изучите налоговую и регуляторную среду в стране покупки (правила аренды, ограничения для иностранцев, валютный контроль). А также план развития района, где вы хотите купить квартиру.
Ликвидность невечна. Не рассчитывайте на быструю перепродажу, особенно в кризис. Инвестиция в «кирпич» – это не только про кирпичи и бетон: это про соседей, про маршрут до метро, про то, захотят ли там жить ваши потенциальные арендаторы через пять лет. А также про умение отличать реальный спрос от PR-ажиотажа. Если обещания выглядят как заголовки пресс-релизов – держитесь подальше.